Umowa najmu mieszkania powinna chronić interesy zarówno najemcy, jak i właściciela. Niestety w praktyce często zdarza się, że niektóre zapisy umowne są sprzeczne z obowiązującym prawem. Warto wiedzieć, które postanowienia nie mają mocy prawnej i jak je rozpoznać, by uniknąć kłopotów podczas trwania najmu lub przy jego zakończeniu.
Zakaz meldunku w wynajmowanym mieszkaniu
Jednym z najczęściej spotykanych nielegalnych zapisów w umowach najmu jest całkowity zakaz meldunku. Właściciele nieruchomości często próbują zastrzegać w umowie, że najemca nie może się zameldować w wynajmowanym lokalu. Taki zapis jest jednak niezgodny z przepisami. Najemca, który zawarł umowę najmu, ma pełne prawo do zameldowania się na pobyt czasowy.
Wynajmujący nie ma możliwości ograniczenia tego prawa, ponieważ meldunek to obowiązek administracyjny, a nie przywilej wynikający z decyzji właściciela. Urzędy meldunkowe dokonują zameldowania na podstawie tytułu prawnego do lokalu, jakim jest umowa najmu. Odmowa meldunku nie może zostać oparta na postanowieniach umowy najmu, które stoją w sprzeczności z ustawą o ewidencji ludności.
Jeśli więc w umowie pojawi się zapis o zakazie meldunku, nie trzeba się nim przejmować. Nawet jeśli właściciel nie zgadza się na meldunek, urząd i tak może go dokonać. Warto jednak poinformować właściciela o zamiarze meldunku, by uniknąć nieporozumień lub niepotrzebnych napięć.
Zrzeczenie się prawa do wypowiedzenia umowy
Kolejnym zapisem, który budzi wątpliwości prawne, jest zobowiązanie najemcy do niewypowiadania umowy najmu. W niektórych przypadkach właściciele próbują zabezpieczyć się przed wcześniejszym zakończeniem najmu i wprowadzają do umowy postanowienia uniemożliwiające najemcy złożenie wypowiedzenia. Takie działanie może jednak naruszać przepisy kodeksu cywilnego.
Zgodnie z prawem, w przypadku umowy na czas nieokreślony każda ze stron ma prawo do wypowiedzenia jej z zachowaniem terminu ustawowego lub umownego. Jeśli umowa została zawarta na czas określony i nie przewiduje możliwości wypowiedzenia, sytuacja może być bardziej skomplikowana. Nawet w takim przypadku są sytuacje, które pozwalają na wcześniejsze zakończenie najmu.
Szczególną uwagę trzeba zwrócić na próby ograniczenia możliwości wypowiedzenia z ważnych powodów. Przepisy przewidują, że niezależnie od treści umowy, każda ze stron może ją rozwiązać w sytuacjach nadzwyczajnych. Dlatego zapis całkowicie odbierający prawo do wypowiedzenia może być uznany za nieważny, jeśli stoi w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego.
Przerzucanie obowiązków właściciela na najemcę
Niektórzy właściciele próbują ograniczyć swoje obowiązki poprzez zapisy, które przerzucają na najemcę odpowiedzialność za remonty, konserwacje czy naprawy instalacji. Zgodnie z przepisami, to właściciel odpowiada za utrzymanie lokalu w stanie przydatnym do użytkowania, a także za sprawność techniczną instalacji wodno-kanalizacyjnej, grzewczej, gazowej i elektrycznej.
Najemca ponosi koszty drobnych napraw i bieżącego utrzymania mieszkania, takich jak wymiana żarówek, naprawa gniazdek czy odmalowanie ścian. Nie może jednak zostać zobowiązany do generalnego remontu łazienki, wymiany pieca gazowego czy instalacji grzewczej. Zapis umowny, który narzuca takie obowiązki najemcy, może zostać uznany za klauzulę niedozwoloną.
Warto dokładnie przeanalizować zakres obowiązków określonych w umowie. Jeśli są one zbyt szerokie i obejmują odpowiedzialność, która zgodnie z prawem spoczywa na właścicielu, należy żądać ich wykreślenia. W razie sporu sąd może uznać takie zapisy za nieważne, jednak lepiej unikać niepotrzebnych konfliktów już na etapie podpisywania umowy.
Zakaz trzymania zwierząt w mieszkaniu
Popularnym zapisem w umowach najmu jest zakaz trzymania zwierząt w wynajmowanym mieszkaniu. Choć taki zapis nie jest z góry niezgodny z prawem, może zostać zakwestionowany, jeśli narusza prawa najemcy do swobodnego korzystania z lokalu. Prawo nie reguluje bezpośrednio kwestii trzymania zwierząt, jednak orzecznictwo sądowe pokazuje, że całkowity zakaz może być nieważny.
Sądy coraz częściej uznają, że jeśli obecność zwierzęcia nie powoduje zniszczeń, hałasu czy uciążliwości dla sąsiadów, nie ma podstaw do wprowadzania zakazu. Zwłaszcza gdy najemca utrzymuje zwierzę w sposób odpowiedzialny i zgodny z przepisami porządkowymi. Zakaz nie może być arbitralny i nie może ograniczać prawa do poszanowania życia prywatnego.
Warto zwrócić uwagę na to, jak sformułowany jest zapis w umowie. Jeśli dopuszcza on możliwość trzymania zwierzęcia po uzyskaniu zgody właściciela, można negocjować warunki już na etapie podpisywania umowy. W przypadku całkowitego zakazu, który nie ma uzasadnienia w stanie technicznym lokalu czy innych okolicznościach, warto rozważyć odmowę podpisania umowy.
Kary umowne za spóźnioną wyprowadzkę lub brak opłat
Wielu właścicieli próbuje zabezpieczyć swoje interesy poprzez wpisywanie do umów kar finansowych. Dotyczy to szczególnie sytuacji, w których najemca nie opuści lokalu w terminie lub nie ureguluje opłat. Choć prawo dopuszcza kary umowne w umowach cywilnoprawnych, muszą one być proporcjonalne i zgodne z przepisami kodeksu cywilnego.
Zbyt wysokie kary mogą zostać uznane przez sąd za nieważne lub rażąco wygórowane. Nie można np. naliczać 100 zł za każdy dzień spóźnienia z wyprowadzką, jeśli czynsz wynosi 1500 zł miesięcznie. Kara powinna mieć związek z rzeczywistą szkodą i nie może stanowić ukrytej formy zysku właściciela.
Niezgodne z prawem są także zapisy, które nakładają automatyczne kary za każde drobne opóźnienie w płatności. W takich przypadkach właściciel ma prawo naliczyć odsetki ustawowe, a nie dowolną karę ustaloną jednostronnie. Jeśli w umowie znajdują się takie postanowienia, warto poprosić o ich usunięcie lub skonsultować treść umowy z prawnikiem.
Adam Mazur
